lunedì 30 gennaio 2017

Cedolare secca

Il nuovo regime fiscale disciplinato dall’art. 3 del Decreto legislativo n. 23 del 14.03.2011,
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23.03.2011 con entrata in vigore dal 7.04.2011-
ha previsto l’introduzione della cedolare seccasugli affitti.
A decorrere dal 7 aprile 2011, il canone di locazione riguardante contratti stipulati per
immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze affittate congiuntamente all’abitazione,
può essere assoggettato, in base all’opzione effettuata dal locatore, alla nuova imposta che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali nonché l’imposta di registro e l’imposta di bollo sulla registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione.
Da un punto di vista oggettivo il D.lgs.n. 23/211 prevede che possono essere assoggettati a
cedolare secca i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo e le relative
pertinenze locate “congiuntamente all’abitazione”. In altri termini, quindi, ai fini dell’imposta
sostitutiva si ricorda che devono essere soddisfatte congiuntamente le seguenti condizioni:
  • l’unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie catastali della categoria A, ad esclusione degli uffici classificati nella categoria A/10;
  • la locazione deve essere ad uso abitativo.
Pertanto, la cedolare non può trovare applicazione in presenza di immobili appartenenti alla
categoria catastale A, ad esempio A/2 –abitazione civile, locati ad uso ufficio.
Specularmente è altresì esclusa la locazione di un ufficio – A/10 locato ad uso abitativo.
Il legislatore ha consentito di applicare la cedolare secca anche ai contratti di locazione
per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (art. 3, comma 2 D.Lgs. n. 23/2011,
locazioni turistiche, ad esempio) ed al riguardo il locatore comunica la sua intenzione di
applicare la cedolare secca all’Agenzia delle Entrate direttamente in sede di dichiarazione
dei redditi (salvo il caso in cui il locatore, pur non essendo obbligato, provvede alla
registrazione del contratto)
In alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la determinazione del reddito fondiario, il locatore può optare per il regime della cedolare secca. Con Provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle Entrate (Prot. 2011/55394) sono state stabilite le modalità di esercizio del
diritto di opzione, il versamento in acconto ed a saldo della relativa imposta, oltre ad ogni
altra disposizione attuativa del regime in esame.
Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata oppure con l'inserimento nel contratto di apposita clausola, la scelta per il regime alternativo di tassazione a cedolare secca e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche a titolo di aggiornamento ISTAT.
Se i locatori (proprietari dell’immobile) sono più di uno,la scelta per la cedolare secca deve
essere esercitata distintamente da ciascun locatore; i locatori contitolari che non
esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro per la loro parte.
Deve essere comunque versata l’imposta di bollo.Per aderire all'opzione dell'imposta sostitutiva sulle locazioni, il contribuente deve compilare
la sezione del modello RLI che può essere presentato anche per via telematica utilizzando il
software di compilazione dell'Agenzia delle Entrate.
L’imposta sostitutiva agevolata della cedolare secca deve essere versata entro lo stesso
termine previsto per il versamento dell’Irpef mediante l’F24, modello unificato di pagamento
Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con
eventuali crediti.
Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i seguenti codici tributo:
1840: Cedolare secca locazioni
– Acconto prima rata
1841: Cedolare secca locazioni
– Acconto seconda rata o unica soluzione
1842: Cedolare secca locazioni
– Saldo
Il pagamento del primo acconto dell’imposta sostitutiva cedolare secca affitti, va versata se
l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro.
Cedolare secca scadenza acconto:
• Unica RATA: entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• In 2 rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: primo acconto cedolare
secca affitti pari al 40%: entro il 16 giugno e secondo acconto cedolare secca affitti
pari al 60%, entro il 30 novembre.
In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare
secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il
periodo precedente. In tale periodo d’imposta il reddito derivante dall’immobile è stato infatti
assoggettato a Irpef. Inoltre, l’acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile.
Cedolare secca scadenza saldo:
Va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferisce, o entro il 16
luglio, con la maggiorazione dello 0,40% tramite ravvedimento operoso. Per cui se il saldo
riguarda l’anno 2016 dovrà essere versato entro il 16 giugno 2017, se invece il saldo si
riferisce all’anno 2017 dovrà essere versato entro il 16 giugno 2018.
F24 sanzione Novità 2017
L'anno 2017 inizia con una prima importante novità in tema di cedolare secca: l'articolo 7-
quater, comma 24, del DL 193/2016 è venuto in aiuto ai tanti locatori che in sede di proroga si sono dimenticati di confermare l'opzione per la cedolare secca.
Fino al 2 dicembre infatti, chiunque avesse dimenticato di trasmettere il modello RLI andava incontro alla revoca del regime, con l’obbligo di dover pagare a caro prezzo l’errore, versando imposta di registro, IRPEF e relative addizionali comunali e regionali
Viene, infatti, disposto che tale mancanza:
• non determina la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto
• purché il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà
di applicare la cedolare (effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da
cedolare secca in Unico/730).
Con la nuova norma, quindi, il mancato “rinnovo” dell’opzione per l’omessa comunicazione
della proroga del contratto non determinerà la revoca dell’imposta sostitutiva, a condizione,
però, che il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con l’opzione.
Infatti, se da un lato la mancata comunicazione della proroga della locazione non comporterà la “revoca” della cedolare secca, tuttavia, dall’altro comporterà l’applicazione di una sanzione pari a:
• 100 euro: se il ritardo nella comunicazione è superiore a 30 giorni;
• 50 euro: laddove il ritardo non sia superiore a 30 giorni (quindi ove la comunicazione
venga effettuata entro 60 giorni dalla data di efficacia della proroga).

Fonte

0 commenti:

Posta un commento