giovedì 20 aprile 2017

Dichiarazione dei redditi 2017: la detrazione dell'affitto


La L. 431/98 all’art.2 comma 3, prevede la possibilità di stipulare diverse tipologie di contratti di locazione in base ad accordi territoriali definiti e sottoscritti da diversi comuni dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, destinati ad essere rinnovati periodicamente per adeguarne il contenuto al mercato reale.

Le agevolazioni fiscali sono previste sia per i proprietari che per gli inquilini degli immobili situati non solo nei Comuni ad alta tensione abitativa, ma ovunque esistano accordi territoriali.
Il canone di locazione è, ovviamente, inferiore alla misura dei canoni correnti di mercato ed è fissato in base ad accordi tra il proprietario e l’inquilino entro una fascia, che oscilla tra un minimo e un massimo. Le fasce di canone sono elencate negli accordi in base a due criteri:
  • la dislocazione degli appartamenti: che tiene conto del valore immobiliare dei quartieri o degli isolati in cui l’accordo suddivide i singoli comuni;
  • il pregio dell’edificio e del singolo appartamento, determinato in base a criteri di mercato (piano, singola o doppia esposizione, impianti, finiture, ecc.).
Per il proprietario che stipula un contratto di locazione a canone concordato, ai sensi della L. 9 dicembre 1998, n. 431, il reddito da tassare è, come in quello a regime libero, dato dal valore più alto tra la rendita catastale, rivalutata del 5%, e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat), ridotto del 5%.
Nel caso di stipulazione di un contratto concordato la riduzione è prevista di un ulteriore 30% , quindi il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'art. 2 a seguito di accordo definito in sede locale, è ulteriormente ridotto del 30 per cento.

Per poter usufruire dell'ulteriore riduzione del 30%, il proprietario deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi della registrazione del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'Imu e il Comune in cui l'immobile è situato.

E' possibile inoltre per il proprietario la facoltà di optare per la cedolare secca che comporterà la tassazione separata del canone con un aliquota del 21% ridotta al 10% per i contratti di locazione concordati.

Altre agevolazioni riguardano l'imposta di registro infatti il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell'imposta di registro è, infatti, assunto per il 70% del totale. Si ha diritto all'agevolazione (riduzione del 30% della base imponibile) se, comunque, sono presenti altri requisiti:
  • l'immobile locato deve trovarsi in un Comune considerato ad alta "tensione abitativa" dal 2017 nei comuni che hanno previsto un accordo per la determinazione del canone concordato;
  • la locazione deve avere ad oggetto immobili urbani ad uso abitativo.
Le imposte di bollo e registrazione vengono azzerate se si opta per la tassazione con la cedolare secca.
Per i proprietari che concedono con contratto concordato un immobile a titolo di abitazione principale ad una persona che vi prenda la residenza anagrafica, la Legge 208/15 (c.d Legge di stabilità 2016) ai commi 53-54 dell’art 1 prevede l’aliquota ridotta al 75% per IMU e TASI.

Per i contratti stipulati, a favore di inquilini a “basso reddito”, di alloggi adibiti ad abitazione principale locati con contratti stipulati o rinnovati, ai sensi della legge n. 431 del 1998 è prevista le seguente detrazione ai fini Irpef:
  • 300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non superiore a 30.987,41 euro.
Nei contratti a canone concordato, dove il contribuente è intestatario di contratto di locazione stipulato ai sensi della L. n 431 del 9 dicembre 1998, è prevista una detrazione d’imposta di:
  • 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma non superiore a 30.987,41 euro.
  • Nessuna detrazione se il reddito è superiore a 30.987,41

Per i contratti stipulati con giovani di età compresa tra i 20 anni e 30 anni, ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 43, per l’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale è prevista, in sede della dichiarazione dei redditi una detrazione pari a 991,60 euro.
Tale detrazione spetta per i primi 3 anni, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro. La condizione per fruire dell’agevolazione è che l’immobile in questione sia diverso dall'abitazione principale dei genitori del giovane intestatario del contratto.
Il requisito dell'età è soddisfatto qualora ricorra anche per una parte del periodo d'imposta in cui si intende fruire della detrazione.

Sono previste detrazioni anche a favore dei lavoratori dipendenti, che per motivi di lavoro:
  • trasferiscono la propria residenza nel comune del lavoro o limitrofo;
  • il nuovo comune di trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque fuori dalla propria regione;
  • la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di 3 anni dalla richiesta della detrazione.
Tale detrazione può essere fruita nei primi tre anni dal trasferimento della residenza e spetta nella misura di:
  • 991,60 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
  • 495,80 euro se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non i 30.987,41 euro.
La detrazione Irpef è prevista anche per gli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università che stipulano o rinnovano un contratto di locazione ai sensi della L. 9 dicembre 1998, n. 431.
È un’agevolazione che prevede la detrazione del 19% calcolata su un importo massimo di 2.633,00 euro.
Può beneficiarne sia lo studente che il familiare di cui lo stesso risulta fiscalmente a carico.
Le condizioni per ottenere l’agevolazione sono:
  • l'università si trovi in un comune distante almeno 100 chilometri da quello di residenza dello studente;
  • il comune di residenza dello studente appartenga, in ogni caso, ad una provincia diversa da quella in cui è situata l'università;
  • il contratto di locazione sia stipulato, o rinnovato, a canone "convenzionale", ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
La circolare n. 7 del 4 aprile 2017 ha chiarito gli schemi contrattuali previsti che consentono la detrazione dei canoni corrisposti da studenti che frequentano università italiane in dipendenza di:
  • contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge n. 431 del 1998, e cioè qualsiasi contratto registrato relativo a un’unità immobiliare destinata a uso abitativo. Sono detraibili, quindi, anche i canoni corrisposti in relazione a contratti a uso transitorio o quelli relativi a un posto letto singolo redatti in conformità alla legge senza che sia necessario la stipula di un contratto specifico per studenti;
  • i contratti di ospitalità e gli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.
La detrazione IRPEF è prevista anche per gli inquilini di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale. Per alloggi sociali si intendono quelli concessi ad individui o nuclei familiari disagiati che non sono in grado di accedere al libero mercato. Sono definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, in questo modo: “unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.”
Per i contratti di locazione stipulati con inquilini di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale l’importo della detrazione spetta nella misura di:
  • 900,00 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
  • 450,00 euro se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non i 30.987,41 euro.

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